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遺産相続における遺言・相続税や、土地・建物など不動産売却・買換え時の
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相続・不動産売却の節税と申告税務
公認会計士・税理士 岩崎英司事務所
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売却・買換えの種類
売却も買換えも次のような場合に分けられます。
(1)居住用不動産を売った場合
(2)事業用不動産(貸付も含む)を売った場合
(3)居住用不動産でも、事業用不動産でもない場合
例えば、空地とか、親族にタダで貸していた場合など。
税法上の買換えは(3)のケースではありません。
譲渡所得とは
不動産を売却して得た利益を譲渡所得といいます。
それは次のように計算されます。
譲渡所得=譲渡収入金額−(取得費+譲渡費用)
課税譲渡所得=譲渡所得−特別控除
取得費とは
不動産を買った時の価格をいいます。
建物部分については、価値の減った分(これを減価償却分といいます)を差引く必要があります。
尚、相続で得た古い土地等や購入価額が不明な場合は、概算取得費によることもできます。
概算取得費とは
譲渡収入金額×5%です。
購入時の契約書等を紛失してしまい購入価格が不明な場合は、常に概算取得費でなければならないか。
そんなことはありません。
契約書、領収書等以外で実際の購入価額を証明できる場合は、実額によって計算することができます。
契約書、領収書以外の書類とは、例えばどのような場合ですか。
(1)通帳等の出金により購入価額が明らかに証明できる場合。
(2)不動産業者の購入時のパンフレットがある場合等。
譲渡所得に対する課税方法
所得税(個人の税金)は、給与所得や不動産所得など各種所得金額を合計し、総所得金額を求め、これから配偶者控除等を控除した課税所得金額について税額を計算する総合課税が原則です。
しかし、不動産の売却に伴って生じる譲渡所得については、他の所得とは合算せず、個別に税額を計算する分離課税方式が採用されています。
ただし、不動産の売却において、ある不動産の売却については、譲渡益が生じ、他の不動産の売却について損失が出た場合はその損益は通算できます。
A不動産の売却による利益 5,000万円
B不動産の売却による損失 △3,000万円
通算した譲渡所得 2,000万円
また、不動産の売却によって損失が出た場合は、原則として給与所得、事業所得、不動産所得等と損益の相殺はできません。
しかし、居住用不動産を売却して損が出た場合などは、給与所得等と損益を通算して、税金を戻してもらえる場合があります。
詳細について相談してください。
譲渡費用とは
(1)仲介会社に支払った仲介手数料
(2)契約書にはった印紙代金
(3)分筆や測量に要した費用
(4)貸家を売る場合に支払う立退料
(5)土地を売るための建物の取壊し費用など
※節税するためには、これらの譲渡費用をもれなく計算に入れることが重要です。
特別控除とは
例えば、居住用不動産を売却した場合の3,000万円控除などがあります。
所有期間によって税率は異なる
譲渡をした年の1月1日現在において所有期間が5年以下か、5年を超えるかにより判断します。
尚、相続によって取得した場合は、被相続人の所有期間も合算します。
5年を超える土地・建物等 | 長期譲渡所得 |
5年以下の土地・建物等 | 短期譲渡所得 |
譲渡所得の税率表
所有期間 | |||
長短区分 | 短期 | 長期 | |
期間 | 5年以下 | 5年超 | 10年超所有軽減税率の特例 |
居住用 | 39.63% (所得税30.63%) (住民税 9%) | 20.315% (所得税15.315%) (住民税 5%) | ①課税譲渡所得6,000万円以下の部分14.21% (所得税10.21%・住民税4%) ②課税譲渡所得6,000万円超の部分20.315% (所得税15.315%・住民税5%) |
非居住用 | 39.63% (所得税30.63%) (住民税 9%) | 20.315% (所得税15.315%) (住民税 5%) | 20.315%(所得税15.315%) (住民税 5%) |
譲渡をした年の1月1日現在において所有期間が10年を超えている場合は、上記の表にあるように課税所得が6,000万円以下の部分は低い税率になっています。
居住用家屋を空家又は他の用に供した後で売却しても居住用不動産の売却にかかる有利な特例の適用は受けられるか。
その居住の用に供されなくなった日以後3年を経過する年の12月31日までに売却した場合は、これらの特例の適用は受けられます。
居住用不動産を売却して1,000万円利益が出たが、3,000万円控除を適用すると、課税譲渡所得が0になるが、それでも申告をしなければならないのか。
3,000万円控除の適用を受けるためには、例え課税譲渡所得が0でも申告する必要があります。
居住用不動産売却の税金計算事例
所有期間 30年
売却価額 200,000,000円
取得費 50,000,000円
譲渡費用 8,000,000円
譲渡所得=200,000,000円−50,000,000円−8,000,000円
=142,000,000円
課税譲渡所得
142,000,000円−30,000,000円=112,000,000円
6,000万円までの部分
60,000,000円×14.21%=8,526,000円
6,000万円を超える部分
(112,000,000円−60,000,000円)×20.315%=10,563,800円
合計税額 19,189,800円
・税法上の買換えとは
「居住用財産の買換え」と「事業用資産の買換え」があります。
・居住用財産の買換え
売却した価格以上で買換えると税金はかかりません。
しかし、この場合でも申告は必要です。
売却した価格以下で買換えても、買換え価格が売却した価格と近ければ少ししか税金はかかりません。
・居住用財産の買換えの条件
1.売却財産はその年の1月1日において所有期間が10年以上であること。
2.譲渡者の居住期間が10年以上であること。
3.譲渡資産の譲渡に係る対価の額が1億円以下であること。
4.買換資産のうち、家屋についてはその床面積が50㎡以上のものであること。
5.買換資産が既存住宅である耐火建築物については、新築後の経過年数が25年以内のもの又は地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準等に適合するものに限ります。
6.土地については、その面積が500㎡以下のものであること。
居住用財産の買換の適用の注意点
居住用財産の買換の特例を使った場合は、居住用財産の3,000万円控除はありません。
買換特例の適用は、あくまで課税の繰り延べであり、将来、売却したり、子が相続して売却したりした場合、繰り延べられた税金を払わなければならないことがあります。
いずれにしても買換えの特例は複雑なので専門家に相談してください。