売却・買換えの種類

売却も買換えも次のような場合に分けられます。

（1）居住用不動産を売った場合

（2）事業用不動産(貸付も含む）を売った場合

（3）居住用不動産でも、事業用不動産でもない場合

　　例えば、空地とか、親族にタダで貸していた場合など。

税法上の買換えは（3）のケースではありません。

 

譲渡所得とは

不動産を売却して得た利益を譲渡所得といいます。

それは次のように計算されます。

譲渡所得＝譲渡収入金額−（取得費＋譲渡費用）

課税譲渡所得＝譲渡所得−特別控除

 

取得費とは

不動産を買った時の価格をいいます。

建物部分については、価値の減った分（これを減価償却分といいます）を差引く必要があります。

尚、相続で得た古い土地等や購入価額が不明な場合は、概算取得費によることもできます。

 

概算取得費とは

譲渡収入金額×５％です。

 

購入時の契約書等を紛失してしまい購入価格が不明な場合は、常に概算取得費でなければならないか。

そんなことはありません。

契約書、領収書等以外で実際の購入価額を証明できる場合は、実額によって計算することができます。

 

契約書、領収書以外の書類とは、例えばどのような場合ですか。

（1）通帳等の出金により購入価額が明らかに証明できる場合。

（2）不動産業者の購入時のパンフレットがある場合等。

 

譲渡所得に対する課税方法

所得税（個人の税金）は、給与所得や不動産所得など各種所得金額を合計し、総所得金額を求め、これから配偶者控除等を控除した課税所得金額について税額を計算する総合課税が原則です。

しかし、不動産の売却に伴って生じる譲渡所得については、他の所得とは合算せず、個別に税額を計算する分離課税方式が採用されています。

ただし、不動産の売却において、ある不動産の売却については、譲渡益が生じ、他の不動産の売却について損失が出た場合はその損益は通算できます。

　　Ａ不動産の売却による利益　　 5,000万円

　　Ｂ不動産の売却による損失　△3,000万円

　　　　　　　通算した譲渡所得　　　2,000万円

また、不動産の売却によって損失が出た場合は、原則として給与所得、事業所得、不動産所得等と損益の相殺はできません。

しかし、居住用不動産を売却して損が出た場合などは、給与所得等と損益を通算して、税金を戻してもらえる場合があります。

詳細について相談してください。

 

譲渡費用とは

（1）仲介会社に支払った仲介手数料

（2）契約書にはった印紙代金

（3）分筆や測量に要した費用

（4）貸家を売る場合に支払う立退料

（5）土地を売るための建物の取壊し費用など

※節税するためには、これらの譲渡費用をもれなく計算に入れることが重要です。

 

特別控除とは

例えば、居住用不動産を売却した場合の3,000万円控除などがあります。

 

所有期間によって税率は異なる

譲渡をした年の１月１日現在において所有期間が５年以下か、５年を超えるかにより判断します。

尚、相続によって取得した場合は、被相続人の所有期間も合算します。

譲渡所得の税率表

譲渡をした年の１月１日現在において所有期間が１０年を超えている場合は、上記の表にあるように課税所得が6,000万円以下の部分は低い税率になっています。

 

居住用家屋を空家又は他の用に供した後で売却しても居住用不動産の売却にかかる有利な特例の適用は受けられるか。

その居住の用に供されなくなった日以後３年を経過する年の１２月３１日までに売却した場合は、これらの特例の適用は受けられます。

 

居住用不動産を売却して1,000万円利益が出たが、3,000万円控除を適用すると、課税譲渡所得が０になるが、それでも申告をしなければならないのか。

3,000万円控除の適用を受けるためには、例え課税譲渡所得が０でも申告する必要があります。

居住用不動産売却の税金計算事例

　　　所有期間　　　　30年

　　　売却価額　　200,000,000円

　　　取得費　　　　 50,000,000円

　　　譲渡費用　　　　8,000,000円

　譲渡所得＝200,000,000円−50,000,000円−8,000,000円

　　　　　　　＝142,000,000円

　課税譲渡所得

　　　　　　142,000,000円−30,000,000円＝112,000,000円

　　6,000万円までの部分

　　　　　　60,000,000円×14.21％＝8,526,000円

　　6,000万円を超える部分

　　　　　（112,000,000円−60,000,000円）×20.315％＝10,563,800円

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　合計税額　19,189,800円

 

・税法上の買換えとは

「居住用財産の買換え」と「事業用資産の買換え」があります。

 

・居住用財産の買換え

売却した価格以上で買換えると税金はかかりません。

しかし、この場合でも申告は必要です。

売却した価格以下で買換えても、買換え価格が売却した価格と近ければ少ししか税金はかかりません。

 

・居住用財産の買換えの条件

1.売却財産はその年の１月１日において所有期間が１０年以上であること。

2.譲渡者の居住期間が１０年以上であること。

3.譲渡資産の譲渡に係る対価の額が１億円以下であること。

4.買換資産のうち、家屋についてはその床面積が50㎡以上のものであること。

5.買換資産が既存住宅である耐火建築物については、新築後の経過年数が25年以内のもの又は地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準等に適合するものに限ります。

6.土地については、その面積が500㎡以下のものであること。

 

居住用財産の買換の適用の注意点

居住用財産の買換の特例を使った場合は、居住用財産の3,000万円控除はありません。

買換特例の適用は、あくまで課税の繰り延べであり、将来、売却したり、子が相続して売却したりした場合、繰り延べられた税金を払わなければならないことがあります。

いずれにしても買換えの特例は複雑なので専門家に相談してください。

 

 

 

 

 

 

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