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相続・不動産売却の節税と申告税務
公認会計士・税理士 岩崎英司事務所
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FAX:03-3398-4943













































Q45.借地権と底地権の交換

 
私は借地上に建物を所有していますが、このたび地主(親族関係のない他人)と借地権と底地を2分の1づつ交換して庭先を地主に渡して建物が建っている部分を完全な所有権とすることに同意しました。
ところで、ふと考えるとこの地域は路線価図でみると借地権割合が70%なのです。
このような場合でも2分の1づつ交換しても交換の特例を適用することができますか。



















Q1.家を取り壊して更地にして、土地を売却した場合、居住用財産の特例(3,000万円控除等)を受けられますか。

A1.次のすべての要件を満たした場合、受けられます。
 
(1)土地(借地権も含む)の譲渡に関する契約が家屋を取り壊した日から1年以内に締結されること。

(2)家屋を取り壊した後、譲渡の契約する間に、その土地等を貸付けその他の用に供してないこと。

(3)その家屋を居住の用に供さなくなった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡したものであること。


 したがって、家を取り壊したら売買契約を急いでする必要があります。

                                            

 

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Q2.居住用財産の買換えの特例と3,000万円控除とか軽減税率の特例の重複適用は受けられますか。


A2.重複適用はできません。

  したがって、いずれが有利か慎重に検討する必要があります。

                                            

 

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公認会計士・税理士 岩崎英司事務所へのよくある質問(不動産売却)

Q3.借家人が立退料を受け取った場合の課税について。

 

A3.借家人が受ける立退料を分析すると次の3通りに分けることができます。

(1)家屋の明渡しをするために借家人が直接支払わなければならない引越費用等の実費保証金〜移転費用の補償金は課税されません。

(2)家屋の明渡しのために借家人が事実上失う営業上の利益の補償金〜収益補償たる性格がありますので個人の場合は事業所得の収益になり、課税の対象となります。

(3)家屋の明渡しによって消滅する権利(いわゆる借家権)の対価としての補償金〜これは対価補償たる性格がありますので譲渡所得に該当します。しかし、借家権の譲渡は総合課税され分離課税の対象とはなりませんから特例の対象にはなりません。

                                     

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Q4.親族に不動産を売却した場合でも、居住用財産の特例(3,000万円控除など)が受けられますか。


A4.その譲渡がその個人の配偶者その他その個人と次に掲げる特例の関係がある者に対して行われた場合には適用を受けることはできません。

例を示します。

 

(1)その個人の配偶者及び直系血族

(2)その個人の親族((1)に掲げる者を除く)で、その個人と生計を一にするもの

(3)その個人の親族で、その家屋の譲渡がされた後、その個人と生計を一にするもの 
                                                  等です。

したがって、例えば、娘の夫に売って、老人ホームに入る場合は適用があることになります。

                                            

 

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Q5.家屋の所有者と土地の所有者が異なる場合の居住用財産の特例(3,000万円控除等)の適用は、どのようになっているのですか。


A5.例えば、妻が相続で取得した土地に、夫名義で家を建てて居住している場合などです。

次のすべての要件に該当し、これらの人がともに、この特例を受ける旨の申告することを条件として、特例が適用されます。

(1)家屋の所有者と土地の所有者が、その家屋と土地を一緒に譲渡したこと。

(2)家屋の所有者と土地の所有者とが親族関係(夫婦はもちろん親族関係です)を有し、かつ生計を一にしていること。

(3)土地の所有者は、その家屋の所有者と共にその家屋に住んでいること。

  尚、この場合は 3,000万円控除の適用は、夫婦合計で 3,000万円が限度です。

                                            

 

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Q6.店舗併合住宅を売却した場合の居住用財産の特例(3,000万円控除等)の適用はどうなっていますか。


A6.原則的には、店舗と居住用部分の床面積の場合により、按分して計算します。

しかし、自己の居住用に使用している部分がおおむね90%以上であるときは、その家屋又は土地等の全部を居住の用に供していたとして、この特例の適用が受けられます。

                                            

 

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Q7.居住していた家の庭部分を売却した場合は居住用財産の特例(3,000万円控除等)は受けられますか。


A7.家が元のままなので、特例の適用は受けられません。

ただし、家屋がかかっている土地を売却するために、家屋を取り壊して、半分売却し、残った土地に家を建て替えた場合には、特例が受けられます。

                                            

 

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Q8.居住した期間が短期間でも、居住用財産の特例は受けられますか。

 

A8.居住用財産の特別控除特例が適用される場合とは、その人が生活の拠点として利用している家屋をいいますので、一時的な目的で入居した家屋は該当しないことになります。

したがって、例えば、6ヶ月しか住んでいなかったが、突然、海外勤務の辞令があり、長期間、日本にいない等の理由により、売却した場合などは生活の拠点として利用していたと認めることができ、特例の適用を受けることができます。

                                            

 

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Q9.不動産売却にあたって、引越し費用や家財の廃棄処分にかかった費用は譲渡費用になりますか。


A9.譲渡費用とは「譲渡に直接必要な費用」と規定されており、残念ながら引越し費用や家財の廃棄処分にかかる費用は譲渡費用にはなりません。

                                           

 

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Q10.土地収用法と代替資産
私は東京都の道路延長工事に伴い、自宅の土地・建物を土地収用法に基づき、東京都に1億8,000万円で譲渡しました。
そして、代替資産自宅用の土地・建物を1億4,000万円、賃貸用のマンションを4,000万円で購入しました。
代替資産として、税法上の特例は、いずれの購入資産にも適用されて、税金はゼロと考えてもよろしいですか。

 

A10.そのように考えても問題ありません。
税法は「居住用のもの」を譲渡して「居住用のもの」を買った場合と規定しており、自己の居住用土地、家屋を譲渡して他人が住むための土地、家屋を代替資産としても適用があります。

                                            

 

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Q11.離婚による財産分与


私は、このたび協議離婚し、財産分与として夫の名義である家屋とその敷地をもらいました。
私(元妻)と元夫の課税関係はどうなっているのでしょうか。

 

A11.あなた(元妻)について
財産分与を受けた土地、家屋の価額が婚姻中に得た財産その他の事情に照らし、過大なものでない限り贈与税はかかりません。

元夫について
離婚に伴って分与された財産が土地、建物など譲渡所得の基因となる資産である場合には、その分与をした人(今回の場合は元夫)は、その分与をした時の時価によりその資産を譲渡したとされ、所得税(譲渡所得)が課税されます。

また、この場合、所定の要件を満たしている場合には、居住用財産の特別控除(3,000万円)の特例の適用を受けることができます。
これについては、以前、元夫の方から「これじゃ、泣きっ面にハチじゃないか」と、このような課税の取消しを求める裁判がありましたが、裁判でも元夫は負けたということがあります。

                                            

 

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Q12. 保証債務の履行をするための資産の売却


私は、友人の債務の保証人となっておりましたが保証債務を履行する事態が発生し、自分の土地を売却してその売却代金の金額を支払に充てました。


友人は財産が何もなく逃亡してしまいました。


この土地の売却からは利益が相当出ています。
私は税金を支払う必要があるのでしょうか。

 

A12. 保証債務の履行のために自己の資産を譲渡した場合で、その履行に伴う求償権の行使ができない金額については譲渡所得から控除できます。

求償権の行使ができない部分とは、その友人にかわりに借金を返したからその分の金を返せという権利です。

今回の場合は、友人が財産が何もないということなので求償権の行使ができないということになると思います。


また、その部分については譲渡所得から控除できますので所得はなかったことになります。
それゆえ譲渡所得税を支払う必要はありません。
しかし、そのような事情を記載した確定申告をする必要があります。

                                            

 

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[不動産売却]

Q13. 財産分与を受けた財産を売却した場合の取得費


私は昨年離婚し、元夫から財産分与として住んでいた一軒家をもらいました。
一人暮らしで安全の事も考え、この度これを売却しマンションに移ろうと思っています。
なお、この周辺の土地は昨年からみたら相当下落しております。
この物件を時価で売却した場合、税金はかかるのでしょうか。

 

A13. その土地については財産分与を受けた時において、その時の価額(時価)で買ったものとみなして売却益の計算をします。
あなたの場合、昨年からみたら下落している時価で売却するのなら、売却益はでなく税金の心配はいらないと思います。

                                           

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[不動産売却]

Q14. 居住用財産の譲渡において短期譲渡所得と長期譲渡所得がある場合の3,000万円控除の扱い


私は3年前に、10年前に購入しそれまで住んでいたところの隣地が売りに出たので購入し、宅地の一部としていましたが、このたび全部売却して故郷へ帰ろうと思っています。
この近辺は土地の価格の上昇があり、3年前に買った土地からも利益が出ています。
したがって、不動産売却にかかる所得は短期のもの(2,000万円)と長期のもの(3,000万円)が両方あります。
この場合の居住用財産の特例の3,000万円控除はどのように扱うのでしょうか。

 

A14. 3,000万円控除はまず、短期の所得から控除します。


ご質問の事例によると


 短期譲渡所得=2,000万円ー2,000万円=0


 長期譲渡所得=3,000万円ー1,000万円=2,000万円


                            となります。

                                            

 

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[不動産売却]

Q15. 共有地の分割


私と弟は相続である一筆の土地(更地)を取得し、それぞれ2分の1の持分で共有しています。
このたび、それぞれがその土地上に自宅を建てるために、これを分割して2筆にしたいと思っています。
この場合、税務上何か考えなければならないことはありますか。

 

A15. 共有物の分割に対する現行の取扱いは、その持分に応じて現物分割があったときには、その分割による土地の譲渡はなかったものとみなされて課税の問題は生じません。


この場合、分割されたそれぞれの面積の比と共有持分とが異なる場合であっても、その分割後のそれぞれの土地の価額が共有持分の割合に概ね等しいときは、その分割はその共有持分に応じた現物分割に当るものとして取り扱われます。


しかし、分割後のそれぞれの土地の価額が共有持分割合と大きく異なる場合は贈与税の問題が起こります。

                                            

 

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Q16. 土地信託により土地登記名義を信託銀行に変えた場合の税務上の取り扱い

 

A16. 「土地信託」とは土地を有効に活用して収益を得ることを目的として土地所有者が信託銀行に土地を信託することをいいます。


この場合、土地の登記名義は信託銀行に移りますが所得税に関する法令の規定の適用上、資産の譲渡又は資産の取得には該当しないこととされています。
したがって、譲渡所得は発生しないということです。


しかし、信託受益権の譲渡がなされた場合には、土地所有者が信託財産である土地を譲渡したと考えて譲渡所得となり課税の対象となります。

                                             

 

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[不動産売却]


Q17. 立退料等と取得費


私は5年前に友人からボロボロのアパートを購入しました。
賃借人は2人しかいなかったので、立退料を支払い建物を取壊し更地にして貸駐車場にしておりました。
このたび、この土地を売却しました。
譲渡所得の計算において取得時に支払った立退料、建物取壊し費用の扱いはどうしたらよいでしょうか。

 

A17. 建物は取壊して駐車場にする目的で土地・建物を取得したわけですから、建物の取得金額、建物取壊し費用および立退料はいずれも土地の取得費に入れることができます。

                                            

 

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[不動産売却]

Q18. 違約金が譲渡費用となるか


私は土地を3,000万円でAさんに売却する契約をし、手付金300万円受取りました。
しかし、後日Bさんが4,000万円で買いたいと言ってきたので、Aさんに事情を話しAさんに手付金300万円とともに違約金300万円支払うということで契約を解除していただきました。
この違約金は譲渡費用となりますか。

 

A18. なります。
すでに売買契約をしていた資産をさらに有利な条件で他に譲渡するため、その契約を解除したことに伴い支出した違約金は譲渡費用になります。

                                            

 

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[不動産売却]

Q19. 贈与により取得した居住用家屋の敷地を直ちに譲渡した場合の居住用財産の特例の適用について


私は父から使用貸借により土地を借りて、そこに家屋を建てて住んでおりました。
そして今年の1月に相続時精算課税制度を適用し、この土地を自分の名義にしました。
ところが今年の8月になり、ある事情でこの土地建物を売却しました。
この場合、この土地にも居住用財産の特例(3,000万円控除)は適用できるのでしょうか。

 

A19. 「特例を受けるためのみの目的で一時的に居住の用に供したもの」は、この特例が受けられないことになっています。


しかし、あなたの場合の土地は前からあなたの居住用家屋の敷地としてお父さんから使用貸借に基づいて借り受けていたものであり、一時的に居住用家屋の敷地の用に供されたものではありません。


したがって、その譲渡がその土地の取得直後において行われた場合であっても、この特例が受けられます。

                                            

 

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Q20. 同一年中に居住用財産を2戸売却した場合の特例


私は2年前に母が亡くなったので、それまで居住していた都心のマンションを賃貸に出し、母が居住していた郊外の一戸建てを相続し移り住みました。
しかし、どうも通勤に不便なためマンションと現在住んでいる自宅を売却し、両方の代金で都心に一戸建てを買おうと思っています。
この場合、居住用財産の特例(3,000万円控除)の適用はどうしたらよいのでしょうか。

 

A20. 個人が居住の用に供している家屋やその敷地の用に供されている土地等を居住の用に供されなくなった日から3年を経過する年の12月31日まで譲渡した場合は3,000万円の特別控除を受けることができます。


したがって、マンションは特例を受けることができ、また現在住んでいる一戸建ても居住用財産であり3,000万円控除の対象となります。


しかし、居住用財産の特別控除はそれぞれに適用されるのではなく、2戸合わせて3,000万円を限度として適用されます。

                                            

 

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[不動産売却]

Q21. 3年前に増築した家屋を売却した場合の軽減税率の適用について


私は15年前に建売住宅を購入しましたが、子供が成長して自分達の部屋がほしいというので、3年前に家の増築を行いました。
この場合、軽減税率の適用はどうなるのでしょうか。

 

A21. 居住用財産の譲渡で土地・建物共に譲渡した年の1月1日における所有期間が10年超の場合は3,000万円控除と軽減税率の特例を受けることができます。


そして増築費は資本的支出であり、新たな資産の取得ではない(民法上、既存建物に増築した場合は、その増築した部分は既存建物とは別個のものではなく一体化する、即ち既存建物に符合するとしています)。


したがって、今回譲渡する土地・建物の所有期間は、その全部が譲渡する年の1月1日において10年を超えていると判断でき、全部について軽減税率の特例があります。

                                            

 

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[不動産売却]

Q22. 代償分割と譲渡所得


父は小さいスーパーを個人経営しておりましたが、このたび亡くなりました。
私は父と共にスーパーの2階に住んでおりました。
父が残した財産は、このスーパーの建物と土地と少しの預金です。
相続人は私と弟ですが、私がこのスーパーの建物と土地を相続するかわりに、弟には私が以前母から相続で得た土地(時価3,000万円)を取得させることにしました。
このような場合、私に譲渡所得が発生すると聞きましたが本当でしょうか。

 

A22. 代償分割とは遺産分割の一種であり、相続人の間で遺産を取得した人が他の相続人に対し、債務を負担する(たとえば現金をあげるとか土地をあげるとかです)ような遺産分割の方法です。


このような場合、現金をあげるという場合は問題がないのですが、不動産をあげるというような場合には問題があります。


不動産は時価で代物弁済したと同様の課税関係が生じます。


つまり、時価(今回の場合は3,000万円)で売却したと同様にみなされ、譲渡所得の課税関係が生じます。

                                            

 

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[不動産売却]

Q23. 借金を返済するために土地を売却した場合


私は事業をしていて借金2億円を負ってしまい、その返済のために自宅を1億円で売却して、その全額を借金の返済にあてました。
自宅の売却からは利益が出ますが、このような場合税金はどうしたらよいのでしょうか。

 

A23. 資力を喪失して債務を弁済することが著しく困難で、かつ、強制換価手続き(競売等)の執行が避けられない情況において、資産を譲渡しその対価を債務の弁済に充てている場合の資産の譲渡による所得は所得税を非課税とすることとされております。(所得税法9条1項10号)


この扱いは資産を処分した代金の全部がその処分時に残っている債務の弁済に充てられている場合に適用されます。


このような場合には、税務署に資料を持っていって事情を説明する必要があります。

                                            

 

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[不動産売却]

Q24. 非居住者が日本国内にある居住用財産を売却した場合


私は2年前から外国に住んでいます。
それまでは日本に住んでいました。
このたび、日本で住んでいた居住用財産を売却しょうと思っています。
譲渡益は日本で課税になるのでしょうか。

 

A24. 日本の非居住者であっても日本国内にある資産を売却した場合には、国内源泉所得として日本の所得税の対象となります。
この場合、買った人はその対価の10%相当額を源泉徴収し、国に納付しなければなりません。
ただし、売却価額が1億円以下で、かつその土地等を譲受者又はその親族の居する場合には、源泉徴収されません。


なお、この源泉徴収税額は確定申告で精算されます。
また、居住の用に供していた家屋で、その個人の居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する12月31比までに売却した場合には、いわゆる3,000万円控除等の特例が認められています。


この特例は、居住者だけではなく非居住者にも認められています。

    

                                          

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 Q25. 居住用家屋の敷地が20年経過した借地権と7年前に取得した底地


私は20年前にAさんから借地し、その上に家屋を建て住んでいます。
そして7年前にAさんから底地を購入しました。


今回、この家屋と敷地を売却しようと思っておりますが、底地相当部分を含めて居住用財産の軽減税率の適用はありますか。

 

A25. 居住用財産の軽減税率は、その売却した年の1月1日において家屋及びその敷地の所有期間が10年を超えている場合に適用されます。


あなたの場合は家屋と借地権は条件を満たしておりますので、その部分については軽減税率の適用はありますが、底地部分は所有期間が7年なので軽減税率の適用はありません。

  

 

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[不動産売却]

 Q26. 居住用財産の売却先が複数にわたる場合


私はこのたび「居住用家屋とその敷地」と「庭として利用していた部分の土地」を別々の人に売却しようと思っていおります。3,000万円控除及び軽減税率の適用はどうなりますか。
なお、今回売却する家屋及び土地はいずれも20年前に購入したものです。

A26. 「居住用家屋とその敷地」及び「庭として利用していた部分の土地」を同時に売却した場合には、全体を居住用財産の譲渡として3,000万円控除及び軽減税率の適用ができます。

                                             

 

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[不動産売却]

Q27.  居住用財産に当るかどうかの判断時点


私はA市にある居住用家屋を買い換えるため、不動産業者に売却を依頼しておりましたが、B市に適当な物件があったので、その家屋を購入、昨年11月に転居しました。
A市の家屋には留守番として買い手がみつかるまで長女夫婦に住んでもらっていましたが、このたび売却しました。
このような場合でも居住用財産の譲渡に当りますか。

 

A27.居住用財産の譲渡であるかどうか、譲渡の時に居住の用に供されていない場合には居住の用に供されなくなった時の直前の現状により判定します。


あなたの場合、あなたが居住しなくなる直前においては居住用家屋であり、かつ居住の用に供さなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までの期間内に売却していますので、居住用財産の特例を受けることができます。

 

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Q28.  2棟の建物を同時に売却して、その双方が居住用財産と認められる場合


私は20年前から現在の家屋に居住していますが、子供達が成長し手狭になったので、3年前にこの家屋に隣接して子供達の勉強室及び寝室用として家屋を新築しました。
このたび、これらの家屋及びその敷地を一括して売却しようと思っております。
この場合の居住用財産の特例について教えてください。

 

A28. 一の機能を有する一構えの居住用家屋であるかどうかは単に棟が違うということではなく、その構造、設備、規模、家族構成、生計の状況、使用状況等から総合的に判定します。


あなたの場合、隣接する2棟の家屋のうち子供達の勉強室及び寝室は独立した居住用家屋としての機能を有するとは認められないので、家屋2棟合わせたところで一の居住用家屋として判定することになります。


したがって、全体について居住用財産の特例が適用できます。

                                             

 

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[不動産売却]

Q29. 私は居住の用に供している家屋とその敷地を生計を別にする弟(弟と同居する予定はありません。)
に譲渡する予定ですが、居住用財産の特例の適用はありますか。

 

A29. 適用の特例があります。


Q4でも述べましたように、弟さんはあなたの親族(二親等の血族)に該当しますが、弟さんと生計を一にしていませんので、あなたの特殊関係者に該当しません。


したがって、居住用財産の特例を受けることができます。

                                             

 

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Q30. 共有家屋と単独所有の敷地の譲渡


私は15年前に相続により家屋を長男Aと共有(持分2分の1)で、またその敷地を単独で相続した後、その家屋に一人で住んでおりました。

長男Aは別に住んでいます。
このたび長男Aと同居するために、この家屋と敷地を売却しました。
この場合の居住用財産の特例について教えてください。

 

A30. あなたの所有する家屋の2分の1とその敷地全部について居住用財産の特例が受けられます。

                                             

 

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Q31.土地は妻名義(妻が45年前に相続で取得)で建物(築40年)は夫名義の自宅を売却して、その代金で郊外に土地を買い自宅を建てたいと思っています。この場合、以前と同様に土地の名義は妻に、建物の名義は夫にした場合、何か問題があるでしょうか。

A31.問題があります。

 現在住んでいる建物は築40年と古く、ほとんど価値はありません。したがって、売却代金のほとんどは土地代金と考えられ、売却代金のほとんどは妻のものと考えられます。

 したがって、建物を夫名義にした場合、妻から夫へ建物代金の贈与があったものとして、贈与税がかかります。

 この贈与税を避けるためには建物の名義も妻名義にするか、贈与税の配偶者控除の特例を使うべきです。これは結婚20年以上経過した夫婦間での居住用財産又は取得のための金銭の贈与は2,000万円まで(贈与税の基礎控除も入れると2,110万円まで)は非課税にするというものです。

                                         

 

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Q32.私は親から20年前に借地権付建物を相続して居住しています。

 このたび、地主から底地を買取ってくれと申し出があったので、底地を買って建物を壊して更地にして売却しようと思いますが、土地を買って5年以内に売却すると短期譲渡となり、税金が大きくなるとのことですが、本当でしょうか。

A32.この場合、底地と借地権は別々のものと考えます。

 通常、底地は買ってすぐに売却すると利益はでません。したがって、たとえ底地部分の売却は短期譲渡になっても税金は出ないと考えられます。

 また、借地権部分は長期譲渡になり、居住用財産の3,000万円控除や低率課税の特例を適用できます。

                                       

 

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公認会計士・税理士 岩崎英司事務所へのよくある質問(不動産売却)

Q33.私は20年前に相続した土地に10年前に建物を建築して居住していましたが、このたび土地・建物を売却しました。そして引越しの際、誤って建築当時の請負契約書等をすべて捨ててしまいました。売却益の計算の際の取得費の計算において、何もないからといって売却価額の5%で取得費を計算しなければならないのでしょうか。

 

A33.そうではありません。

 建物の標準的な建築価額表というものがあります。それは、建築年ごとに構造別の1㎡あたりの価額を定めたものです。それにしたがって建築当時の価額を算定し、売却時までの減価償却費を控除して建物の取得費を算出します。

 尚、私は以前お客様が「私は標準的なものより、はるかに贅沢な建物を建築した。標準的な建築価額表によったものより、かなり高額だった」と主張するので、それでは何かそれを推察する資料はないかと尋ねたところ、その当時の火災保険の契約書が出てきて、その保険金額が請負金額と一致しているというので火災保険の契約書の写しを添付して、その金額に基づいて取得費を計算したことがあります。

 その後、税務署からは何も言ってきませんでした。

                                         

 

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公認会計士・税理士 岩崎英司事務所へのよくある質問(不動産売却)

 

Q34.私は借地人との間で、借地人が借地契約に違反したために裁判となり、このたび私の主張が通り、勝訴となり借地権の無償返還を受けました。尚、私は借地権の設定当時、権利金をもらっています。

この場合、贈与税又は所得税が課税されますか。

 

A34.この場合の無償返還は、借地人の契約違反に基づく契約解除に基づくもので、借地人が地主に経済的利益を与える意図でされたものではなく、所有権本来の機能が回復しただけですから借地権の設定当時、権利金の授受があった場合でも贈与税、所得税等の課税はありません。

                                      

 

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公認会計士・税理士 岩崎英司事務所へのよくある質問(不動産売却)

Q35.収用があった場合の申告時期について

 私は昨年11月に土地収用法に基づいて東京都と土地売買契約をし、代金1億円全額を受け取り、土地の所有権移転も完了しました。しかし、私はこの土地上に建物を所有し、そこに居住しています。そして、今年の8月までに取り壊して現在建築中の建物に引越しする予定です。

尚、東京都との土地売買契約書には「この土地は、この土地にある建物、工作物等の所有者が別途に締結する物件移転補償契約に基づき、物件移転を完了した時に、甲(私)から乙(東京都)に対し引渡しがあったものとする」という条項があります。このような場合、私はこの収用に関する所得税の申告をどの年の所得として申告するのでしょうか。

 

A35.昨年に代金を全額を受け取り、所有権移転登記が完了していても、契約書に所有権の引渡し時期についての特約がある場合、その特約が優先します。

したがって、今年に引渡しがあったものとして、来年の確定申告時期に申告することになります。

                                             

 

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公認会計士・税理士 岩崎英司事務所へのよくある質問(不動産売却)

Q36.代償分割

父が4ヶ月前に亡くなり(母は3年前に死亡)、兄と私が相続人で、兄が父の財産を全部相続する代わりに私は兄の所有する土地(時価3,000万円)を代償分割財産として取得することになりました。

この場合、兄の譲渡所得課税はどうなりますか。

 

A36.兄には 3,000万円を収入金額とする譲渡所得が課税されます。

また、代償財産を取得したあなた(弟)が将来その財産を売却した場合は 3,000万円を取得費として譲渡所得を計算します。

                                       

 

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公認会計士・税理士 岩崎英司事務所へのよくある質問(不動産売却)

Q37.権利金の収受

不動産を貸付けて権利金を収受したのですが、近辺では不動産取引がほとんどなく時価が不明で不動産所得になるのか譲渡所得になるのかわかりません。


A37.受取った権利金が年地代の20倍に相当する金額以下であれば譲渡所得に該当しなく、不動産所得にしてもよいとされています。(所令79③)

 

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公認会計士・税理士 岩崎英司事務所へのよくある質問(不動産売却)

Q38.自然発生の借地権の取得費

父は30年前から借地をして家を建てて住んでいました。
この度、私と同居することになり地主と交渉した結果、借地権を買取ってもらうことになりました。
しかし、この借地権は自然発生のものであり過去に権利金を支払ったことはありません。
このような場合、借地権の譲渡所得の計算において取得費はゼロにしなければならないのでしょうか。

 

A38.そんなことはありません。
概算取得費として譲渡収入の5%を使ってもかまいません。

 

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公認会計士・税理士 岩崎英司事務所へのよくある質問(不動産売却)

Q39.特殊関係者に対する居住用不動産の譲渡

私は自分が居住していた土地建物を娘の夫(A)(生計は別です)に譲渡しようと考えていますが、取り壊してAが居宅を新築する場合と家屋を取り壊さない場合とで居住用資産の 3,000万円控除等の特例の適用について違いがあるのでしょうか。
尚、私はいずれにしても娘夫婦と同居する予定です。

 

A39.違いがあります。
取り壊して新築する場合は特例が適用されますが、取り壊さずに同居する場合には「売主の親族で家屋を譲渡した後その家屋に同居する人」に該当し、この場合には特例の適用は受けられません。

 

                                         

 

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公認会計士・税理士 岩崎英司事務所へのよくある質問(不動産売却)

Q40.マンション二戸の売却

私は15年前にマンションを購入し妻子と住んでいましたが、子供達も成長し自分の部屋がほしいと言い出したところ、タイミング良く隣の部屋が売りに出たため購入し子供達が使用しておりました。
この度、一戸建ての住宅が売りに出たので、マンション二戸を売却し購入することにしました。
この場合、居住用財産を譲渡した場合の特例はこの二戸全体に適用できますか。

 

A40.二戸全体に適用できます。
二戸のマンションを隣接して所有しており、かつ、これらの家屋が家族の構成もしくは生計の状況又は建物の使用状況、構造などからみて、いわゆる一構えの家屋と実質的に同様に一体として一つの機能を有し、居住の用に使用されていると認められる時はその全体を居住用資産として特例の適用があります。

 

                                            

 

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公認会計士・税理士 岩崎英司事務所へのよくある質問(不動産売却)

Q41.増築した家屋を譲渡した場合の増築部分の取得時期

私は20年前に建売住宅を取得し居住していて、5年前に家屋の増築を行いました。
この度、この住居を売却することにしたのですが、居住用財産の譲渡の特例(軽減税率)の適用するにあたって増築部分が5年しか経過していないので気になっております。
増築部分の取得の日はいつと判断したらよいのでしょうか。

 

A41.民法上、既存建物に増築した場合は、その増築した部分は既存建物とは別個のものではなく一体化する。即ち既存建物に符合するとしています。
したがって、増築部分の取得の日は増築の時期にかかわらず既存建物の取得の日によることになります。
したがって、本問のケースでは土地建物ともに10年が経過しておりますので軽減税率の適用があります。

 

                                            

 

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Q42.父が亡くなり、父の住んでいた家が空き家になりました。

相続人の私と弟が建物とその敷地を2分の1づつ共有で取得した後に譲渡し、譲渡所得がそれぞれ 2,000万円づつ生じました。
この場合、兄弟それぞれが 3,000万円控除の特別控除を受けることができますか。

 

A42.できます。

                                           

 

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Q43.所得税法58条(固定資産の交換)の適用

交換して取得した宅地を駐車場とした場合

私はAさんと空地だった私の宅地と空地だったAさんの宅地を交換し、取得した空地を貸駐車場としました。
このような場合でも所得税58条の固定資産の交換が適用できるのでしょうか。

 

A43.できます。
交換取得土地を交換譲渡土地の交換直前の用途と「同一の用途」に供したかどうかは登記上の地目によるのではなく、その土地の現況と利用状況で宅地・田畑・山林・原野等の区分により判定することとされております。
 宅地とは、一般的には建物の敷地となっている土地をいいます。
しかし、交換の適用上、空地などであっても、その土地が市街地内にあり周辺の土地の利用状況や、その土地の現況及び利用状況からみて、いつでも建物を建てられる状態にある土地は、その用途は宅地として取り扱われています。

 

                                          

 

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Q44.親族でない他人と価値の異なる土地を交換して固定資産の交換の特例を適用する場合

私はAさんと互いの所有している宅地を交換しようと考えていますが、Aさんの土地の時価は 8,000万円で、私の土地の時価は 6,000万円です。
尚、この交換については交換差金の授受はありません。
このうような場合でも固定資産の交換の特例は適用できますか。

 

A44.できます。
親族でない他人との交換の場合「主観的価値」が一致すれば等価とみなされ、交換の特例の適用を受けることができます。
しかし、親子間などの親族の場合は「客観的価値」の差額は贈与税の対象となります。

 

                                            

 

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Q45.借地権と底地権の交換

私は借地上に建物を所有していますが、このたび地主(親族関係のない他人)と借地権と底地を2分の1づつ交換して庭先を地主に渡して建物が建っている部分を完全な所有権とすることに同意しました。
ところで、ふと考えるとこの地域は路線価図でみると借地権割合が70%なのです。
このような場合でも2分の1づつ交換しても交換の特例を適用することができますか。

 

A45.前問で述べたとおり、親族でない他人間での交換は主観的価値が一致していると等価ということになりますから、固定資産の交換の特例を適用することができます。

 

                                             

 

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公認会計士・税理士 岩崎英司事務所へのよくある質問(不動産売却)

Q46.総合譲渡資産の取得費

我家には江戸時代から代々所有してきた刃がありました。
これを古物商に持っていったら 300万円で売ってほしいと言われ 300万円で売却しました。
確定申告に際して譲渡益を計算するに際して取得費の計算はどうしたらよいのですか。

 

A46.所得税法土地等又は建物に関しては、取得費は譲渡収入の5%としてもよいとする規定がありますが、刃のような総合課税となる資産の取得費について譲渡収入の5%としてもよいという規定はありませんが、土地等と土地等以外の資産を区別しなければならないとする理由がないことから、総合課税譲渡資産についても取得費が不明の場合には譲渡収入金額の5%に相当する金額を取得費としても差し支えありません。

 

                                            

 

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Q47.譲渡費用となるか〜解約違約金と仲介手数料

私は以前から所有していた土地をA社に 4,000万円で売却する売買契約を締結し、引渡し前ですが仲介業者甲社に仲介手数料 120万円支払いました。
その後、B社から 5,500万円で買いたいと申入れがあったので、A社にお願いして手付金の倍返しで売買契約を解除し、B社に売却することになりました。
この場合のA社に支払った解約違約金と仲介業者甲社に支払った仲介手数料は譲渡費用になりますか。

 

A47.この場合の解約違約金は譲渡費用になりますが、仲介業者甲社に支払った仲介手数料は譲渡費用にはなりません。
譲渡費用とは (1)資産の譲渡のために直接要した費用及び(2)資産の譲渡価額を増加させるため譲渡に際して支出した費用をいいます。
解約違約金は(2)にあたりますが、甲社に支払った仲介手数料は(1)又は(2)のいずれにもあたらないので譲渡費用にはなりません。

 

                                           

 

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公認会計士・税理士 岩崎英司事務所へのよくある質問(不動産売却)

Q48.不動産業者が販売目的で所有している土地との交換

私は将来、別荘を建てる目的で土地を所有しています。
ところが不動産業者から、もっと景色が良い所に分譲目的で土地を所有しているから、そこと交換してほしいという話がありました。
この場合でも所得税法58条の固定資産の交換の特例の適用はありますか。

 

A48.固定資産の交換の特例は交換する双方の資産が固定資産でなければなりません。
不動産業者が販売目的で所有している土地は棚卸資産であり固定資産ではありません。
したがって、この場合は交換の特例の適用はありません。

 

                                         

 

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Q49.空家に係る譲渡所得の特別控除の特例〜特別関係者への譲渡
母は一人で暮らしておりましたが、先月亡くなり母が住んでいた家屋とその敷地を私(長男)が相続しました。
その家屋を取り壊して土地を売却しようと思っていたところ、私の息子が新居を建てたいので、自分に売ってくれないかと言われましたが、その場合 3,000万円控除の特例は受けることができますか。

 

A49.本特例を適用するための要件の一つとして「特別の関係がある者に対する譲渡でないこと」があります。
特別の関係がある者にはいろいろな者がいますが、その一つに「本特例の適用を受ける者の配偶者及び直系血族」というのがあります。
息子さんはあなたの直系血族にあたりますので残念ながら本特例の適用はありません。

 

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公認会計士・税理士 岩崎英司事務所へのよくある質問(不動産売却)

Q50.毎年継続して土地を譲渡する場合

 
私は先祖伝来の土地の一部を昨年売却し、今年も一部を売却し、来年も売却する予定です。
このように毎年継続して売却した場合、そのいずれも譲渡所得として分離課税の対象となるのでしょうか。

 

A50.個人が営利を目的として不動産を継続的に譲渡した場合には、累進課税の対象となる事業所得又は雑所得に該当するというのが原則です。
しかし、以下の要件のいずれも満たす場合はその不動産の譲渡による所得は譲渡所得として分離課税になります。

 

 (1)極めて長期間(おおむね10年以上)引き続き所有していた不動産であること。

  (2) その不動産が販売目的で取得されたものでないこと。

以上より、あなたは毎年継続して売却しても、その所得はいずれも分離課税となる譲渡所得になります。

                                   

 

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公認会計士・税理士 岩崎英司事務所へのよくある質問(不動産売却)

Q51.固定資産の交換の特例における交換取得資産の相手方の取得時の内心について


特例が受けられる要件の一つに「取得資産は相手方が1年以上所有していた固定資産で、交換のために取得したと認められるものでないこと」とありますが、相手方の内心までどうやって判断したらよいのですか。
実務上の扱いを教えてください。

 

A51.相手方が固定資産を取得した目的が、後日に行う交換のためであったことが客観的に明らかでない場合には「他の者が1年以上所有していた固定資産」であることの要件を満たすことにより「交換のため取得したと認められるもの」には該当しないものと推認して、この交換の特例を適用することが実務上の扱いです。

 

                                        

 

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公認会計士・税理士 岩崎英司事務所へのよくある質問(不動産売却)

Q52.「サラ金からの借金を返済するために住んでいる土地・家屋を売った場合の課税について」

私はパチンコに狂ってしまい、サラ金等から借金をしまくり、いわゆる多重債務者となり どうしようもなくなり、先祖から相続した自宅を売って借金を返済しました。

この場合、税金はどうなりますでしょうか。

 

A52.所得税法では「資力を喪失して債務を弁済することが著しく困難でかつ強制換価手続が避けられない状況において資産を譲渡し、その対価を債務の弁済に充てている場合の資産の譲渡による所得」は所得税を非課税とするという規定があります。

しかし、この場合は譲渡代金の全額を返済に回す必要があります。

                                      

 

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公認会計士・税理士 岩崎英司事務所へのよくある質問(不動産売却)

Q53.抵当権抹消登記費用は譲渡費用として控除できるか

A53.譲渡費用とは、資産を譲渡するために直接必要な支出をいい、抵当権抹消登記費用は直接必要なものとは認められませんので譲渡費用として控除はできません。

                                     

 

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公認会計士・税理士 岩崎英司事務所へのよくある質問(不動産売却)

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△TOPへ戻るQ54.借地権の使用貸借
私は父母と私の三人で父の借地上の建物に住んでいますが、このたび結婚することになり父の建物も古くなったので取り壊し、私名義の家を建て父母と同居しようと思っております。
税務上、何か問題があるでしょうか。

A54.このままの状態ですと、お父さんの持っていた借地権があなたに贈与で移転したことになり、贈与税がかかります。
したがって、このようにならないためには、税務署に「借地権の使用貸借に関する確認書」を提出する必要があります。

                                       

 

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公認会計士・税理士 岩崎英司事務所へのよくある質問(不動産売却)

Q55. 当初の売買契約時には予定されていなかった別途金を受取った場合について

私はAさんに5年前に商売を始めたいとのことで土地を譲渡しましたが、その後その土地のすぐ近くに国道がとおり土地価格が急上昇したため、Aさんは商売をせずに、その土地を売却しました。
Aさんは申し訳ないので、ということで売却益の中から300万円を私に支払いました。
私は税務上どうすればよいのでしょうか。

A55. Aさんからもらった年分の一時所得として申告すべきです。

 

                                      

 

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Q56.離婚訴訟中の妻が居住している私(夫)所有の土地家屋を売却した場合の3,000万円控除の適用について

私は5年前から妻と別居して単身で貸マンションに住んでいます。
妻は私所有の土地,家屋に単身で住んでいます。
このたび、この土地,家屋を売却します。
居住用財産の3,000万円控除の適用について教えてください。

A56.あなたは離婚を前提とした別居であるから転勤等の事情のために別居している場合にあたりませんので、その所有する家屋を自己の居住の用に供しているとは認められません。
したがって、3,000万円控除の特例を受けることはできません。

 

                                      

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Q57.相続人が譲渡する被相続人の居住用財産
夫Aは妻Bとともに居住の用に供していたA所有の家屋(C)を売却するため、新たに取得した家屋(D)に転居しました。
夫Aは家屋(C)を売却する前に死亡したため、妻Bは家屋(C)、(D)を相続により取得しました。
家屋(C)については空家にした日から租税特別措置法第35条に規定する所定の期間内に売却するつもりです。
この場合、措置法35条の特例は適用できるでしょうか。

 

A57.妻Bは家屋(C)を所有者として居住の用に供したことがないので家屋(C)は妻Bの居住用財産ということはできません。
したがって、措置法35条の3,000万円控除の適用はありません。

                                                                                                                                                                                                                                         

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公認会計士・税理士 岩崎英司事務所へのよくある質問(不動産売却)

Q58.私は4年前に脱サラをして店舗を借り飲食業を始めたのですが、このたびのコロナ禍で資金繰りが悪化し、将来自宅を建てるつもりで買っておいた分譲地を担保にして銀行から借りてなんとかやりくりしていましたが、金利も払えない状態になり、とうとう担保の土地も競売されてしまいました。

しかも、競売代金の分配もない状態になりました。

このような場合、私はどうしたらよいのでしょうか。

 

 
A58.資産を譲渡した場合の所得を譲渡所得といい、通常は所得税がかかります。

 

この場合の譲渡には通常の「売買」のほか「交換」「収用」「代物弁済」などが含まれ「競売」も含まれます。所得税法第9条1項には所得税のかからない、いわゆる非課税所得なるものが列挙されています。この10号に「資力を喪失して債務を弁済することが著しく困難な場合における強制換価手続による所得」が掲げられています。この場合の強制換価手続の一つに「担保権の実行としての競売」があります。

 

ところで、「資力を喪失して債務を弁済することが著しく困難である場合」とはどの様な場合をいうのかといいますと、「債務者の債務超過の状態が著しく、その人の信用、才能などを活用しても債務の全部を弁済するための資金を調達することができないばかりか、近い将来においても調達することができないと認められる場合」をいいますので、かなりの困窮状態を呈している場合です。

申告前に税務署と打ち合わせをすることをおすすめします。

                                
                                        

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Q59.代償分割

私は父の遺産を相続する際に弟に代償分割の代償金3,000万円の代わりに、私が10年前に1,000万円で購入していた土地(時価3,000万円)を弟に所有権移転しました。

この場合、私の課税関係について教えてください。

 

A59.この場合は代償債務の消滅による有償譲渡になりますので、譲渡所得税がかかります。

この場合の譲渡による収入金額は3,000万円になります。

 

 

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公認会計士・税理士 岩崎英司事務所へのよくある質問(不動産売却)

Q60.弟がQ59の代償分割で得た土地を4,000万円で売却した場合はどうなりますか。

 

 

A60.譲渡収入は4,000万円とし、譲渡収入から控除する取得費は3,000万円となります。

 

 

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公認会計士・税理士 岩崎英司事務所へのよくある質問(不動産売却)

Q61.[借入金で保証債務を履行した後に資産の譲渡があった場合]

このコロナ不況を乗り切るために、私が保証人となって銀行から資金を借り入れ、なんとかしようと思いましたが、ついに会社は倒産してしまいました。

私は個人所有の土地がありましたので、これを処分して会社の借入金を返済しようと思いましたが、なかなか買い手が見つかりませんでしたので、この土地を担保にして私個人の借入れをし、いったん会社の借入金を代位弁済しました。

その4ヶ月後にこの土地が売れ私の借入金を返済しましたが、このような場合でも私は保証債務を履行するために土地を売却したものとして特例が受けられるでしょうか。

 


A61.借入金を返済するための資産の譲渡が保証債務を履行した日からおおむね1年以内に行われているときは、実質的に保証債務を履行するために資産の譲渡があったものとして差し支えないこととなっております。

 

 

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公認会計士・税理士 岩崎英司事務所へのよくある質問(不動産売却)

Q62.居住用不動産を売却した場合で、土地又は建物のいずれか一方の所有期間が10年以下の場合の軽減税率の適用について

 

A62.居住用不動産を売却した場合は利益から3,000万円を控除できますが、売却した年の1月1日において土地及び建物の双方の所有期間が10年を超える場合はさらに軽減税率の特例を適用することができます。

 

これは譲渡所得から3,000万円控除した後、6,000万円以下の場合は所得税10%、住民税4%、6,000万円を超える部分については所得税15%、住民税5%(いずれも復興特別所得税は除く)の特例です。

しかし、土地又は建物のいずれかの所有期間が売却した年の1月1日時点で10年を超えていない場合はこの特例の適用はないことに注意してください。

 

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